Greenbors Üzleti Reggeli: Klímaadaptáció az ingatlanszektorban

A fizikai klímakockázatoktól a konkrét megoldásokig

A klímaadaptáció téma aktualitását támasztja alá, hogy Szarvas Gábor, a Greenbors Consulting ügyvezető igazgatója az eseményt megelőző napon érkezett haza Londonból, ahol szeptember végén, október elején még mindig 27 °C körüli hőmérsékletet mértek. A különbség azonban nemcsak a hőmérőn volt látványos: a fák között, árnyékban ugyanez mintegy 18 °C volt. Különösen beszédes, hogy a klímareziliencia jelentősége a nemzetközi épület fenntarthatósági szakmában is egyre nagyobb hangsúlyt kap: a 2026-os BREEAM Awards-on, melynek Gábor is résztvevője volt, már önálló Climate Resilience Excellence kategóriában ismerték el azokat a projekteket, amelyek a klímakockázatokra és a hosszú távú ellenálló képességre adnak kiemelkedő választ. Az idei díjat a hollandiai Utrechtben megvalósult Wonderwoods iroda és lakóház projekt nyerte el.

Gábor pedig nemcsak a BREEAM Awards hangulatát hozta haza Londonból: a Greenbors társfejlesztésében megvalósult Sustainabot a Digital Sustainability Innovation kategória első díját is elnyerte.

A klímakockázat már nem elméleti kérdés

A reggeli szakmai részét Szarvas Gábor nyitotta meg, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy az elmúlt nyár szélsőséges időjárási eseményei egyértelműen megmutatták: a klímaadaptáció ma már nem egyszerűen környezetvédelmi vagy ESG-kérdés.

A klímakockázat ma már gazdasági, társadalmi és ingatlanpiaci kockázatkezelési feladat.

Az épületek szintjén ez nagyon konkrét problémákat jelenthet. A melegebb nyarak növelik a hűtési igényt és az üzemeltetési költségeket, a szélsőséges hőmérséklet pedig gyorsíthatja egyes homlokzati, tető- és tömítőanyagok öregedését. Az intenzív csapadék különösen a mélygarázsokat, pinceszinteket és gépészeti tereket veszélyeztetheti, miközben Magyarországnak egyszerre kell szembenéznie a vízhiány és a hirtelen lezúduló csapadék problémájával.

A résztvevők tapasztalatai is ezt támasztották alá. Megkérdeztük a jelenlévőket, mennyire érzik már ma a klímakockázatok közvetlen hatásait: 53%-uk szerint szórványosan ugyan, de már jelentkeznek kezelhető problémák, míg 41% számára a klímakockázat már most komoly üzemeltetési és pénzügyi kihívást jelent. Mindössze néhány százalék tekintette elsősorban elméleti vagy reporting kérdésnek a témát.

A másik kérdésre adott válaszok alapján pedig egyértelműen az extrém hőhullámok és a tartós szárazság, illetve aszály jelentik ma a legnagyobb problémát: előbbi a válaszok 65%-ában, utóbbi 53%-ában jelent meg. A villámárvizek és hirtelen csapadékesemények 29%-ot, a viharok és széllökések 6%-ot kaptak.

A kérdés tehát már nem az, hogy szükség van-e alkalmazkodásra, hanem az, hogy hogyan válik az általános kockázatfelismerés konkrét, végrehajtható intézkedésekké.

Az adaptáció nem egyszeri projekt, hanem folyamatos menedzsment

Bálinger András, a Greenbors Consulting szenior tanácsadója ezt egy konkrét ingatlan, az ALLEE Bevásárlóközpont példáján mutatta be.

A klímaadaptációs folyamat első lépése nem egy konkrét technológia kiválasztása, hanem annak megértése, hogy az adott épületet milyen klímakockázatok érik, ezek milyen hatással lehetnek rá, és mennyire sérülékeny ezekkel szemben. Az ALLEE esetében az általános éghajlati kitettségből így alakult ki egy épületspecifikus kockázati kép, amelyből már priorizálható adaptációs akcióterv készülhetett.

Ez az akcióterv nem egyszerű intézkedéslista: a kockázat jelentősége, a várható eredmény, a műszaki és pénzügyi megvalósíthatóság, valamint az üzemeltetési igény és időzítés alapján határozza meg a beavatkozások prioritását. A cél végrehajtható, mérhető és ütemezett válaszokat adni a valós kockázatokra.

Az ALLEE példája: már meglévő rendszerekre is lehet építeni

Az egyik fontos tanulság, hogy a klímaadaptáció nem feltétlenül jelent teljesen új infrastruktúrát. Sok esetben a meglévő épület és annak rendszerei rejtenek kihasználható adaptációs lehetőségeket.

Az ALLEE-nál például a mélygarázs biztonságos működéséhez szükséges talajvizet kitermelni, ami lehetőséget adott annak vizsgálatára, hogy ez a víz alkalmas lehet - megfelelő kezelés után - a hűtőtornyok vízellátására. Ez egyszerre csökkentheti a hálózati víztől való függést és növelheti a hűtési rendszer biztonságát a kritikus nyári időszakokban.

Hasonlóan több intézkedés együttes alkalmazásával lehet mérsékelni a túlmelegedést: külső árnyékolás, napvédő fóliák, zöldfelületek, valamint a tetőn elhelyezett napelemek is hozzájárulhatnak a hőterhelés és a hűtési csúcsterhelés csökkentéséhez.

Tuska Dávid, az ALLEE műszaki managere ugyanakkor arra is rávilágított, hogy 

a technikai megoldások mellett a tulajdonosi elkötelezettségnek is meghatározó szerepe van. Az ALLEE esetében a korábban végrehajtott intézkedéseknek köszönhetően az idei nyár megnövekedett terhelése és az energiakrízis hatása jóval kisebb mértékben jelentkezett.

Vagyis az adaptáció sok esetben nem egy jövőbeli „klímaberuházás”, hanem olyan korábbi döntések eredménye, amelyek mára az épület működési rezilienciájában is megmutatkozik. És ehhez egyre fontosabbá válik az adat is: az ALLEE meglévő BMS-infrastruktúrája lehetővé teszi az energia- és vízfelhasználás, a komfort és a működés folyamatos követését, így a klímaadaptáció nem lezárt dokumentummá, hanem élő üzemeltetési eszközzé válhat.

De hogyan lesz egy adaptációs intézkedésből üzletileg is működő beruházás?

Ez volt az egyik legfontosabb kérdés, amely az esemény során többször is visszatért. Megkérdeztük a résztvevőket, mi jelenti a legnagyobb akadályt a kék-zöld infrastruktúra, például esőkertek vagy zöldtetők alkalmazásában.

A válasz egyértelmű volt: a válaszadók 44%-a szerint a megtérülés és a pénzügyi előnyök nehéz számszerűsíthetősége. Emellett a helyhiány és műszaki korlátok, valamint a tervezési, kivitelezési és üzemeltetési szakértelem hiánya is megjelent 18-18%-ban.

Ez különösen fontos átmenet a technikai megoldások felől a finanszírozás irányába. Szemerédi Dóra, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége ESG Munkacsoportjának vezetője szerint ugyanis

Magyarországon már ma is rendelkezésre állnak olyan zöld finanszírozási lehetőségek, amelyek mellett ezeknél a beruházásoknál „kijön a matek”.

A kérdés tehát egyre inkább az, hogy az adaptációs beruházásokat hogyan tudjuk megfelelően azonosítani, számszerűsíteni és olyan üzleti nyelvre lefordítani, amely a tulajdonos, az üzemeltető és a finanszírozó számára is értelmezhető.

A természetalapú megoldások nemcsak zöldebbé, hanem ellenállóbbá is tehetik az ingatlanokat

A következő előadásban Szőllősi Gábor, a Gardenfutura ügyvezetője egy másik oldalról közelítette meg ugyanezt a kérdést: hogyan tud maga a környezet az épület klímaadaptációs rendszerének részévé válni?

A Szivacsváros-modell alapja egy új egyensúly kialakítása a természet - csapadék, a növények, a talaj - és az épített környezet között. Ahelyett, hogy a csapadékvizet minél gyorsabban elvezetnénk, a cél annak helyben tartása és lehetőség szerint növényekkel történő hasznosítása, amelyek “cserében” hűsítő árnyékot adnak az épületnek és lelkiállapotot is javító környezetet adnak az ott tartózkodóknak. Így a zöld-, kék- és szürke infrastruktúra egymást kiegészítő rendszerként működik.

A megoldások ráadásul nem kizárólag új fejlesztéseknél alkalmazhatók.

A Gardenfutura által bemutatott technológiák között szerepelnek például moduláris, utólag is telepíthető zöldtetők, amelyek a prezentációban bemutatott adatok szerint a hűtési energiafelhasználást 25–75%-kal is mérsékelhetik, miközben csökkentik a csapadékvíz-elvezető hálózat terhelését és akár háromszorosára növelhetik a tető élettartamát.

Gardenfutura: Szivacsváros

Hasonló logikát követ a Stockholm Faültetési Rendszer is, amely lehetővé teszi nagyméretű, koros fák alkalmazását burkolt környezetben. A bemutatott adatok szerint egy fa akár 5000 liter vizet is visszatarthat, napi mintegy 400 liter vizet párologtathat el, miközben árnyékolást biztosít és mérsékli a környezet hőterhelését.

A Szivacsváros-koncepció egyik fontos üzenete éppen ezért az, hogy a növényzet nem csupán esztétikai elem vagy „zöldfelületi kötelezettség”. Megfelelően megtervezve az energiahatékonyság, a vízgazdálkodás és a klímaadaptáció eszköze is lehet.

A fa nemcsak zöldfelület, hanem érték

A beszélgetés során az is előkerült, hogy a természetalapú megoldások és a zöld környezet értéke hogyan jelenhet meg közvetlenül az ingatlanok gazdasági értékében.

Szőllősi Gábor szerint az eddigi Szivacsváros-projektek többsége még önkormányzati kezdeményezésre valósult meg, miközben a piaci, ingatlanfejlesztői projektek száma egyelőre jóval kisebb. Ugyanakkor a vásárlói és bérlői preferenciák változásával a zöld környezet hiánya már közvetlen üzleti hátránnyá is válhat.

Egy forró, árnyék nélküli parkolóval és sivár környezettel rendelkező kereskedelmi ingatlan egyszerűen kevésbé vonzó lehet a vásárlók számára, mint egy kellemesebb, zöldebb környezetben működő versenytárs.

És itt válik különösen érdekessé a fa értékének kérdése. A fa önmagában is érték, egy nagy, idős fa pedig még nagyobb értéket képvisel, hiszen a lombkorona méretével együtt nőnek az általa nyújtott ökoszisztéma-szolgáltatások is. A budapesti FŐKERT adatai szerint a kezelt faállomány átlagéletkora jelenleg csak mintegy 25 év, miközben a fák 30–40 éves koruk körül érik el azt a fejlettséget, amikor az ökoszisztéma-szolgáltatásaik, például az árnyékolás, párologtatás, CO₂- és pormegkötés a legjelentősebbek.

Ez azért is fontos, mert a fiatal fák tömeges pótlása nem feltétlenül jelenti ugyanazt, mint egy meglévő, idős fa megőrzése: a lombkorona és a levélfelület a fa életkorával jelentősen növekszik. Ahogy a FŐKERT is rámutatott, a 30–40 éves fák rendelkeznek azzal a maximális árnyékoló felülettel és lombkoronatömeggel, amely a város hűtésében, a csapadék kezelésében és a levegő tisztításában a legnagyobb szerepet tudja betölteni.

A szemlélet így lassan változik: egy meglévő fa kivágása nem pusztán egy zöldfelületi elem eltávolítása, hanem egy már létrejött, évtizedek alatt felépült ökológiai és vagyoni érték elvesztése is lehet.

Ez a gondolkodás az EU-s és hazai szabályozási környezetben is egyre erősebben megjelenik. A 2024-ben hatályba lépett EU Nature Restoration Regulation alapján 2026-ban kell minden tagállamnak intézkedési tervet készíteni, amelynek részeként a városi ökoszisztémák elemeit, a városi zöldterületek és a lombkorona-fedettség megőrzését és hosszabb távon növelését is meg kell valósítani.

Magyarországon pedig a zöldfelületi tanúsítási előírások nyomán olyan módszertanok is megjelentek, amelyek a növényzet és a fák ökológiai, illetve vagyoni értékének számszerűsítését célozzák.

A finanszírozás már most is része a klímaadaptációs gondolkodásnak

Az esemény végén a finanszírozás kérdéséhez tértünk vissza. Megkérdeztük a résztvevőket, tapasztalják-e már, hogy a klímaadaptáció hatással van a finanszírozási feltételekre.

A válaszadók 60%-a szerint a klímaadaptáció már ma is konkrét árazási és hitelezési szempont a bankoknál és befektetőknél, például zöld hitelek vagy az EU Taxonómia kapcsán. További 40% azt jelezte, hogy a témát ugyan már kérik és vizsgálják a jelentésekben, de az közvetlenül még nem befolyásolja a finanszírozás árát.

Ez jól mutatja, hogy a piac jelenleg egy átmeneti szakaszban van. A klímakockázat már megjelent a döntéshozatalban, de az ingatlanok fizikai rezilienciájának pénzügyi értékelése még nem minden esetben kiforrott. Éppen ezért válik egyre fontosabbá, hogy a klímaadaptáció ne elszigetelt fenntarthatósági projekt legyen, hanem az ingatlan hosszú távú üzleti és üzemeltetési stratégiájának része.

Jó hír viszont, hogy a meglévő zöld épület minősítések (pl. BREEAM, DGNB) is hangsúlyosan kezelik a klímaadaptációt, így ezekben a rendszerekben a legmagasabb minősítési szinteket megcélzó projekteken már kockázati felmérés mindenképpen készül. Emellett fontos fejlemény Magyarországon, hogy 2026. január óta a Magyar Nemzeti Bank zöld tőkekövetelmény-kedvezmény programja már kiegészült a klímaadaptációs feltételek meghatározásával, amelyek így már szintén támogatott hitelek részévé válhatnak.

Az EU Taxonómia ingatlanokra vonatkozó műszaki követelményei között is megtalálhatók a klímaadaptációs kritériumok. A követelményeknek megfelelő épületek hitelesítését Magyarországon a HuGBC végzi, az EU Taxonómia hitelesítő szakértők, így többek között a Greenbors Consulting szakértői révén.

A klímaadaptáció ma már az ingatlan értékállóságáról is szól

A reggeli egyik közös tanulsága az volt, hogy a klímaadaptáció nem egyetlen technológia, zöldtető vagy faültetési program kérdése.

A megfelelő megközelítés az épület kockázatainak feltárásával kezdődik, majd a sérülékenység vizsgálatát követően olyan intézkedések kialakításával folytatódik, amelyek műszakilag, pénzügyileg és üzemeltetési szempontból is megvalósíthatók. Az ALLEE esettanulmánya jól mutatta, hogy a folyamatnak ezt követően is van feladata: a monitoring, a KPI-ok és a rendszeres felülvizsgálat biztosítják, hogy az adaptáció folyamatosan reagáljon a változó körülményekre.

A Szivacsváros-modell pedig arra mutatott rá, hogy ehhez az épület környezete is aktívan hozzájárulhat: a fa, a zöldtető, az esőkert vagy a vízáteresztő burkolat nem csupán „zöld” megoldás, hanem a hőterhelés, a csapadékvíz és a működési költségek kezelésének eszköze is.

Ahogy az eseményen elhangzott, a klímaadaptáció valódi értéke akkor válik láthatóvá, amikor a kockázatokból konkrét döntések, a döntésekből mérhető intézkedések, az intézkedésekből pedig hosszú távon ellenállóbb és értékállóbb ingatlanok születnek.

Greenbors Consulting: a kockázatoktól az adaptációs akciótervig

A Greenbors Consulting szakértői támogatást nyújt az ingatlantulajdonosok és üzemeltetők számára a fizikai klímakockázatok és sérülékenységek feltárásától az adaptációs intézkedések meghatározásán át az EU Taxonómia és BREEAM megfelelés igazolásáig. Célunk, hogy a klímakockázatok azonosítása ne önálló tanulmány maradjon, hanem konkrét, priorizált és mérhető intézkedésekké váljon, amelyek a nemzetközi sztenderdek és a helyi körülményeknek egyaránt megfelelnek. Olyan megoldásokká, amelyek az ingatlan hosszú távú működőképességét, rezilienciáját és értékállóságát is támogatják.