A hazai zöld ingatlangazdaság helyzete, a piaci szereplők előtt álló kihívások és a tanácsadói szerep fontossága - interjú Szarvas Gáborral a HuGBC leköszönő elnökével

A Greenbors második üzleti reggelijének egyik üzenete, hogy a zöld ingatlan ma már nem csak műszaki vagy minősítési kérdés, hanem üzleti, finanszírozási és kockázatkezelési szempont is. Hogyan látod ez alapján a magyar piacot?

Ma már többféle megközelítés él egymás mellett arra, mit nevezünk zöld épületnek. Vannak nemzetközi minősítési rendszerek, megjelent az EU taxonómia, emellett ott vannak az energetikai tanúsítványok, a klímavédelmi fókuszú értékelések és a benchmarking megoldások is.

Ezek az értékelési rendszerek viszont nem mind ugyanazt mérik. Ez jól mutatja, hogy a zöld ingatlangazdaság is folyamatos változásban van. A kereskedelmi ingatlanoknál, főleg a prémium irodáknál, bevásárlóközpontoknál és a nagyobb logisztikai fejlesztéseknél már alapvető szempont a minősítés, de a teljes hazai épületállományhoz képest ez még mindig szűk kört érint. A lakóingatlanoknál például leginkább az energetikai tanúsítás elterjedt és a magasabb besorolás csak az új fejlesztésekre jellemző.

Ez megnehezíti, hogy pontos képet kapjunk a piacról?

Igen. Az egyik legnagyobb kihívás ma az adathiány. Magyarországon körülbelül 4–5 millió épület van (bár erre sincs megbízható adat), s ezek közül nagyjából 500 rendelkezik valamilyen fenntarthatósági minősítéssel. Ez önmagában kevés ahhoz, hogy pontosan lássuk a piac állapotát.

A nemzetközi minősítési rendszerekről azért tudunk többet, mert ezekhez adatbázisok kapcsolódnak. Ezeknél a minősített épületek és minősítési szintek adatai elérhetők. De például az épületenergetikai besorolások adatai már hiányosak, pedig ez különösen fontos például a taxonómia szerinti megfelelésnél, ahol meglévő épületek esetében az egyik fő feltétel, hogy az adott ingatlan energetikai teljesítménye alapján a legjobb 15 százalékba tartozik-e. Ehhez viszont ismerni kellene a teljes állományt.

Az épületállomány minőségének ismerete, a transzparencia önmagában is érték lenne. Minél több megbízható adat áll rendelkezésre, annál jobb döntések születhetnek fejlesztésről, felújításról, finanszírozásról vagy portfólióstratégiáról.

Sokan még mindig egy megszerzett minősítéssel azonosítják a zöld épületet. Ezen változtatni kellene?

Igen, és ez szerencsére változik is. Egy zöld épület nem egy egyszeri címkétől lesz zöld, hanem attól, hogy mindig magasabb fenntarthatósági minőséget céloz és folyamatosan javítja teljesítményét. Ezért fontos, hogy azoknál a minősítéseknél, ahol besorolási szintek vannak, mint a BREEAM és LEED, ma már a legmagasabb szinteket kell elérni, hogy egy épület igazán zöldnek tekinthető legyen.

Emellett, az új építésű ingatlanoknál az is fontos, hogy az építés minősítése után az épület életciklusa még folytatódik. Hiszen, amikor a kivitelezés végén megtörténik a minősítés, fenntarthatósági szempontból az egyik legfontosabb szakasz csak ezután kezdődik: az üzemeltetés.

A mindennapi működés során derül ki, mennyi energiát, vizet használ ténylegesen az épület a használat során, hogyan alakulnak a kibocsátások, milyen beavatkozásokra van szükség, és hogyan lehet optimalizálni a teljesítményt. A minősítés mindig fontos mérföldkő, de nem helyettesíti a folyamatos figyelmet. Éppen ezért egy nemzetközi bérlő vagy befektető ma már sokszor nem egyszerűen minősített épületet keres, hanem magasabb kategóriájú, folyamatosan dokumentáltan és hitelesen ellenőrzött ingatlant.

Mi hajtja leginkább a piacot?

Több tényező egyszerre. Az EU-s szabályozások, a taxonómia, az energiahatékonysági irányelvben (EPBD) meghatározott célok a zéró emissziós épületállomány elérésére, mind abba az irányba mutatnak, hogy az épületek fenntarthatósági teljesítménye javuljon és mindez mérhetően és számonkérhetően történjen.

Eközben a bérlői, befektetői és finanszírozói oldal is erős hajtóerő. A nagyvállalatok ESG-céljai, karboncsökkentési vállalásai és riportálási kötelezettségei közvetlenül hatnak arra, milyen épületeket keresnek. A fenntarthatósági teljesítmény így már üzleti versenyképességi kérdés.

A finanszírozók szerepe is egyre fontosabb. A bankok, befektetők és biztosítók egyre inkább figyelik, hogy egy épület milyen hosszú távú kockázatokat hordoz: mennyire energiahatékony, mennyire felel meg a várható szabályozásoknak, és gazdaságosan fenntartható lesz-e.

Ezekben a piaci folyamatokban mi egy tanácsadó cég, például a Greenbors Consulting szerepe szerinted?

A tanácsadói szerep lényege, hogy érthetővé és kezelhetővé tegye ezeket az elvárásokat, kockázatokat és lehetőségeket. A cél nem az, hogy fenyegető jövőképeket mutassunk, hanem hogy segítsünk időben felismerni, mivel érdemes foglalkozni.

Egy fejlesztő, tulajdonos vagy befektető számára a fenntarthatóság akkor válik igazán fontossá, amikor láthatóvá válik az ingatlan értékére, bérbeadhatóságára, finanszírozhatóságára és működési költségeire gyakorolt hatása. Mi ebben tudunk támogatást adni: minősítésekkel, üzemeltetés alatti értékelésekkel, portfóliószintű gondolkodással, kockázatazonosítással és fejlesztési javaslatokkal.

Milyen szemléletváltásra lenne még szükség?

Erősebben össze kellene kötni a fenntarthatóságot az üzleti értékkel. Egy jobb energetikai teljesítményű, jól üzemeltetett és átláthatóan dokumentált épület alapvetően versenyképesebb a bérlői piacon, vonzóbb a befektetőknek, és ellenállóbb a jövőbeli változásokkal szemben.

A kiszámíthatóság szintén kulcskérdés. A beruházók és tulajdonosok hosszú távra terveznek, ezért fontos számukra, hogy a szabályozási, finanszírozási és piaci feltételek követhetők legyenek.

Emellett az edukáció szerepe is meghatározó. A fenntarthatóság ma már nem csak a fenntarthatósági szakértők ügye, hanem érinti a fejlesztést, az üzemeltetést, a finanszírozást, a bérbeadást és a vállalati döntéshozatalt is.

Mit adott neked a HuGBC elnökségi időszaka?

Nagyon fontos szakmai tapasztalatot. Lehetőséget adott arra, hogy a zöldépítés ügyét szélesebb piaci és szakmai közegben képviseljem. A HuGBC-ben fejlesztők, tanácsadók, tervezők, kivitelezők, üzemeltetők, gyártók és más szakmai szereplők dolgoznak együtt, ami jól mutatja, mennyire sokszereplős ez a terület.

A zöld ingatlanpiac további fejlődéséhez közös nyelvre, közös minimumokra és folyamatos párbeszédre van szükség. Ez az időszak megerősített abban, hogy az edukáció, a tudásmegosztás és a szakmai együttműködés továbbra is kulcsszerepet játszik. Az elnöki mandátum lezárása után a fókuszom még inkább a gyakorlati szakmai munkára kerül, tanácsadóként és a HuGBC munkacsoportok tagjaként is.

Mi lenne a következő időszak legfontosabb üzenete a hazai ingatlanpiac számára?

Azok a szereplők kerülhetnek előnybe, akik a minősítést, az adatokat, az üzemeltetést és a hosszú távú teljesítményt egy stratégiai folyamat részeként kezelik. Ilyen úttörők már a hazai piacon is megjelentek, és az ő példájuk ma a zöld ingatlangazdaság erősödésének egyik legfontosabb hajtóereje.