EU Taxonómia, mint üzleti lehetőség az ingatlanpiacon

Kihívások és lehetőségek a fenntartható ingatlanfinanszírozásban

A Greenbors Consulting idei második üzleti reggelije gyakorlati oldalról járta körül, hogyan alakítja át várhatóan az EU Taxonómia az ingatlanfejlesztések, a finanszírozás és a befektetői döntések logikáját. Az előadások, a szakértői kerekasztal-beszélgetés és a szakmai közönség körében végzett felmérés közös tanulsága, hogy az EU taxonómiára egyre inkább üzleti lehetőségként tekinthetünk. Megfelelően alkalmazva javíthatja egy ingatlan finanszírozhatóságát, piacképességét és hosszú távú értékállóságát.

Mit jelent az EU taxonómia az ingatlanpiacon?

Az EU Taxonómia mint fenntarthatósági osztályozási rendszer meghatározza, milyen feltételek mellett tekinthető egy gazdasági tevékenység környezeti szempontból fenntarthatónak. A rendszer lényege, hogy az adott tevékenység érdemben járuljon hozzá legalább egy környezeti célhoz, ne okozzon jelentős kárt a többi cél teljesülésében, és feleljen meg a minimális társadalmi garanciáknak.

Az ingatlangazdaság szempontjából ez azt jelenti, hogy egy fejlesztés, felújítás vagy ingatlanüzemeltetési döntés nemcsak műszaki és pénzügyi, hanem fenntarthatósági szempontból is értékelhetővé válik. A taxonómiai szemlélet így segít megmutatni, hogy egy épület mennyire energiahatékony, mennyire kezeli tudatosan a környezeti kockázatokat, milyen dokumentációval igazolható a teljesítménye, és mennyire illeszkedik a finanszírozók, intézményi befektetők, bérlők és tulajdonosok egyre szigorúbb elvárásaihoz.

Szarvas Gábor, a Greenbors Consulting ügyvezetője az eseményen arra hívta fel a figyelmet, hogy a taxonómia nem kizárólag európai sajátosság. Dél-Amerikától Afrikán át az ázsiai-csendes-óceáni térségig számos országban működnek vagy alakulnak hasonló zöld osztályozási rendszerek. Ez szerinte abba az irányba mutat, hogy kialakul a fenntartható beruházásokra egy egységesebb piaci értékelési rendszer.

Nem a megfelelés, hanem a késői felismerés kerül sokba

A rendezvény egyik legerősebb üzenete az volt, hogy a taxonómiai megfelelés nem feltétlenül eredményez érdemi többletköltséget. Káposztás Richárd, a belga Atenor ingatlanfejlesztő cég üzemeltetési igazgatója szerint, ha az EU Taxonómia szemlélete már egy ingatlanfejlesztési projekt tervezési szakaszában megjelenik, a taxonómiának megfelelő kivitelezés jellemzően nem jár plusz, utólagos költséggel. Az Atenor minden projektjénél elvárás az EU Taxonómia megfelelés, ezért már a projekt tervezési szakaszában megjelennek ezek szempontok.

Suba Levente, a K&H Csoport fenntarthatósági vezetője szerint a megfeleléshez szükséges ráfordítások jelentős része olyan tétel, amely taxonómia nélkül is megjelenik egy korszerű projektben: energiahatékonysági fejlesztések, magas műszaki minőségi elvárások, dokumentált tervezési és kivitelezési döntések, valamint az épület hosszú távú üzemeltethetőségét javító megoldások. A magas fenntarthatósági minőség és műszaki tartalom ráadásul befektetési és hitelezési kockázatot is csökkent, ezek az épületek ugyanis hosszú távon megőrzik értéküket.

Bálinger András, a Greenbors EU Taxonómia tanácsadója szerint a műszaki megfelelés messze kevesebb terhet ró a piaci szereplőkre, mint azt sokan feltételezik. A kihívást leggyakrabban az adatok és dokumentumok összegyűjtése, a részfeladatok összehangolása jelenti: a rendezvényen készült felmérésben az ingatlan és pénzügyi szektorokból érkező résztvevők 74%-a az adatok és dokumentációk összegyűjtésének nehézségeit emelte ki az EU Taxonómia kapcsán. Ezen sokat segít, ha időben vonunk be szakértőket a folyamat megvalósításába a hatékonyabb folyamatmenedzsment, és ezzel a frusztráció csökkentése érdekében.

A minősítés nem plecsni, hanem értékigazolás

A taxonómiai megfelelés, illetve a BREEAM, LEED és más zöldépület-minősítések értéke messze túlmutat a marketing- vagy PR-hatásban. Ezek a rendszerek azt igazolják, hogy az ingatlan olyan műszaki, energetikai, környezeti és használati szempontoknak felel meg, amelyek a bérlők, befektetők, finanszírozók, tulajdonosok és lakásvásárlók számára is előnyösek, értékesek.

Egy megfelelési vagy minősítési folyamatnak a minőségbiztosítási szerepe sem elhanyagolható. Szarvas Gábor példaként említette, hogy egy folyamat eredményeként olyan kivitelezési hiányosságokra derült fény, mint a hibásan beépített nyílászárók miatt kialakuló hőhidak. Ha ezek időben kiderülnek, a korrekció még az átadás előtt elvégezhető, ami az épület minőségét és hosszú távú értékállóságát is javítja.

Nem csak a finanszírozás miatt éri meg, az üzleti előnyök összeadódnak

A zöld finanszírozás ma még önmagában ritkán kínál akkora kamatkedvezményt, amely teljes egészében ellensúlyozná a minősítések, valamint a magasabb minőségű kivitelezés költségeit. A taxonómia üzleti értékét azonban nem érdemes kizárólag a kamatelőny alapján megítélni. A fenntartható fejlesztés megtérülését több tényező együttese adja: az alacsonyabb üzemeltetési költség, a jobb energiahatékonyság, a könnyebb finanszírozhatóság, a befektetői elvárásoknak való megfelelés, a bérlői kereslet és az ingatlan hosszabb távú értékállósága.

A bankok számára szintén egyre fontosabb, hogy portfóliójukban mekkora arányt képviselnek a zöld hitelek. Ez középtávon hatással lehet a hitelállomány kockázati értékelésére és a pénzügyi intézmények piaci teljesítményére. A taxonómia ezért nemcsak az ingatlanfejlesztők, hanem a finanszírozók számára is stratégiai szempont.

A zöld ingatlan hitelezés jelenlegi helyzetét értékelve Gyura Gábor, a HuSif Igazgatója kiemelte, hogy az elmúlt években folyamatosan nőtt Európában és Magyarországon is a zöld hitelállomány aránya. Itthon az MNB zöld tőkekövetelmény kedvezmény programjában nyilvántartott zöld ingatlanhitelállomány a 2023-as 63 milliárd forintos értékről 2025-re jelentősen, 280 milliárd forintra emelkedett. Az európai piacokon is bővülés volt tapasztalható, amelyhez új eszközként az Európai Zöld Kötvény is megjelent tavaly, szintén az EU Taxonómia követelményrendszerét alkalmazva.

Szegmensenként eltérő az üzleti logika

A beszélgetés fontos tanulsága volt, hogy az egyes ingatlanszegmensekben másképp jelenik meg a taxonómia értéke. Irodai, logisztikai és kiskereskedelmi projektek esetében a kérdés egyre kevésbé az, hogy egy minősített, fenntartható ingatlan mennyivel értékesíthető vagy adható ki drágábban, hanem hogy minősítés nélkül piacképes marad-e egyáltalán? Számos nyugat-európai vállalat már ma is előírja leányvállalatai számára, hogy minősített, fenntartható irodaházban, logisztikai parkban vagy bevásárlóközpontban béreljenek területet.

A lakóingatlanoknál a megfelelés közvetlen négyzetméterár-növelő hatása a belga Atenor ingatlanfejlesztő cég üzemeltetési igazgatója, Káposztás Richárd szerint kevésbé tetten érhető, mert a magánvásárlók döntéseiben továbbra is az ár, a rezsiköltség és az energetikai teljesítmény a meghatározó. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a fenntarthatósági szempontok ne lennének relevánsak: csak éppen az alacsony rezsiköltségen, a magasabb minőségen és komforton keresztül jelentkeznek, amelyek a lakásvásárlók mindennapi költségeit és hosszú távú értékérzetét befolyásolják. Bérlakásprogramoknál és kollégiumi fejlesztéseknél a minősítések szerepe felértékelődik ehhez képest.

Merre tart a piac?

A résztvevők kérdésre adott válaszai alapján a piac már érzékeli a taxonómia üzleti jelentőségét. A résztvevők 45%-a szerint a taxonómia egyszerre jelent üzleti lehetőséget és szabályozási kihívást, további 40% pedig inkább lehetőségként tekint rá. A taxonómia-kompatibilis ingatlanok esetében a válaszadók közel kétharmada nevezett meg a minősítést eredményeként megjelenő valamilyen pénzügyi előnyt.

A következő években az EU Taxonómia, a BREEAM, a LEED, az energetikai tanúsítások és más minősítési rendszerek várhatóan egymás mellett működnek majd, eltérő szereppel és súllyal. A dokumentálás általánossá válásának köszönhetően pedig összehasonlítható lesz a fenntartható ingatlanok piaca. Azok a fejlesztők, befektetők, finanszírozók és tulajdonosok, akik egy új épület vagy egy meglévő felújítása esetén már a tervezés korai szakaszában beépítik a taxonómiai szemléletet, nemcsak a megfelelési kockázatokat csökkenthetik, hanem versenyképesebb, jobban finanszírozható és értékállóbb ingatlanokat hozhatnak létre. A kérdés ezért egyre kevésbé az, hogy szükség lesz-e a jövőben fenntarthatósági megfelelésre, hanem hogy hogyan lehet azt időben, tudatosan és eredményesen beépíteni az ingatlanfejlesztés folyamatába.