Esettanulmány: Egy fenntartható logisztikai ingatlan, a Rossmann üllői központ projekt tanulságai

A logisztikai ingatlanok értékelésében az elhelyezkedés, a műszaki színvonal vagy a bérlői struktúra mellett egyre inkább felértékelődnek az épület energia- és vízfelhasználása, üzemeltetésének költségei, a környezeti terhelése, illetve az ESG-szempontok is. Ezek a tényezők közvetlenül befolyásolhatják egy ingatlan hosszú távú versenyképességét, finanszírozhatóságát és értékállóságát.

Kiváló példa erre a Rossmann 2025-ben elkészült, 39 000 négyzetméteres, üllői logisztikai központja. A központ adottságainak köszönhetően a BREEAM International New Construction rendszerben Very Good minősítést ért el, 68,10%-os eredménnyel. A nemzetközi tanúsítvány megszerzésénél sokkal fontosabb azonban, hogy a minősítési folyamat milyen műszaki és üzleti döntéseket segített rendszerezni, és ezekből milyen előnyök származhatnak egy hosszú távra tervezett kereskedelmi vagy logisztikai ingatlan tulajdonosa, beruházója vagy finanszírozója számára.

A projekt megvalósítását a GOLDBECK, a Rossmann üllői logisztikai központjának generálkivitelezője és megvalósítója végezte, a fenntarthatósági és BREEAM-stratégia kialakításában pedig a Greenbors Consulting működött közre.

A Rossmann 2025-ben elkészült, 39 000 négyzetméteres, üllői logisztikai központja

A minősítés megszerzését üzleti döntések indokolják

A BREEAM-et sokan egy projekt végén megszerzendő minősítésnek tartják. Pedig akkor tud valódi értéket teremteni, ha már a tervezés és a kivitelezés során döntési keretként működik. Egy logisztikai ingatlannál a fenntarthatósági teljesítmény ugyanis több, egymással összefüggő terület eredője. Ide tartozik az energiahatékonyság, az épületgépészet, a világítás, a vízfelhasználás, az anyagválasztás, a hulladékgazdálkodás, a telek ökológiai kialakítása és az üzemeltetéshez szükséges mérési infrastruktúra is. A Rossmann-projektben ezek nem elszigetelt elemekként jelentek meg, hanem egy átfogó minősítési stratégia részeként.

Ennek egyik legfontosabb eredménye az energetikai teljesítmény. A számítások alapján az épület energiaigénye 44,9%-kal, primerenergia-fogyasztása pedig 48,1%-kal alacsonyabb a szabványos referenciaépület értékénél. A közel 39 000 négyzetméteres alapterületre vetítve ez évente mintegy 656 MWh épületenergia- és 940 MWh primerenergia-megtakarítást jelenthet, miközben a működéshez kapcsolódó számított szén-dioxid-kibocsátás 43,7%-kal alacsonyabb.

Beruházói és tulajdonosi oldalról előny az alacsonyabb energiaigény így ugyanis kedvezőbb a működési költségszintet, illetve kisebb a kitettség az energiaárak változásának. Finanszírozói szempontból pedig egy ilyen számszerűsíthető, dokumentált energetikai teljesítmény könnyebben értékelhető egy általános fenntarthatósági vállalásnál.

Egyetlen látványos megoldásnál többet ér az átgondolt stratégia

A projekt egyik tanulsága éppen az, hogy a fenntartható teljesítmény nem feltétlenül egyetlen kiemelkedő technológiából következik.

Az épület tetején 280 kWp teljesítményű napelemes rendszer működik, amelynek becsült éves termelése 300–330 MWh. Emellett energiahatékony épületgépészeti rendszerek, intelligens szabályozás és teljes épületre kiterjedő LED-világítás is hozzájárul az energiaigény csökkentéséhez.

Legalább ennyire fontos azonban az is, ami kevésbé látványos. Az energia- és vízfogyasztás folyamatos almérése lehetővé teszi, hogy az üzemeltetés során ne csupán éves számlák alapján, hanem részletes fogyasztási adatokra támaszkodva lehessen beavatkozni. A működés finomhangolásával érdemi pénzügyi eredmény érhető el: az almérésből és a folyamatos elemzésből további elérhető optimum elérte az 5–10%-ot!

Hasonlóan kézzelfogható eredmény látható a vízfelhasználásnál. A BREEAM számításai alapján a beépített víztakarékos szerelvények 56,35%-kal csökkenthetik az ivóvízfogyasztást. Ez nemcsak költségoldali kérdés. A vízfelhasználás hatékonysága - ahogyan az energiahatékonyság is - az következő évtizedekben egyre inkább az ingatlanok működési ellenálló képességének részévé válhat.

A fenntarthatóság az ingatlan egész életciklusára értelmezhető szempont

  

Egy épület teljes környezeti teljesítményét az építés során felhasznált anyagok, a keletkező hulladék kezelése és a telek kialakítása is befolyásolja. A GOLDBECK generálkivitelezőként és a projekt megvalósítójaként a kivitelezés során is kiemelt figyelmet fordított a fenntarthatósági szempontok érvényesítésére, amely többek között az építési hulladék magas arányú hasznosításában és a környezetirányítási rendszer alkalmazásában is megjelent.  A Rossmann logisztikai központ kivitelezése során az építési hulladék 82,5%-át hasznosították, miközben a generálkivitelező ISO 14001 szerint tanúsított környezetirányítási rendszerrel dolgozott. Az ingatlan telkének közel 47%-a zöldfelület, ami a biodiverzitás támogatása mellett a csapadékvíz helyben történő elszivárgását és a nyári felmelegedés mérséklését is segítheti.

Ezek a megoldások külön-külön talán kevésbé látványosak, mint egy nagy napelemes rendszer, együtt azonban jól mutatják a BREEAM szemléletének egyik lényegét: egy ingatlan fenntarthatósága az épület teljes életciklusára kiterjedő döntésekből áll össze.

Mit jelent mindez a tulajdonosnak és a finanszírozónak?

Egy dokumentált, nemzetközileg értelmezhető teljesítmény több olyan tényezőt is erősíthet, amelyet befektetői és finanszírozói döntések során egyre gyakrabban vizsgálnak. Ilyen a várható energia- és vízigény, az épület műszaki korszerűsége, az ESG-adatigények kiszolgálhatósága, a bérlők fenntarthatósági elvárásainak való megfelelés, illetve az, hogy az ingatlan mennyire marad versenyképes a következő tíz-húsz évben.

Az eredeti projektanyag a megvalósított intézkedések alapján összesen évi 39–64 millió forintos potenciális üzemeltetési megtakarítást becsül. Fontos azonban, hogy ez nem ténylegesen mért üzemeltetési eredmény, hanem hasonló méretű magyarországi logisztikai csarnokok fogyasztási adatai alapján készült szakmai becslés. Befektetői döntésnél éppen ez a különbségtétel lényeges: a minősítés egyik előnye éppen az, hogy strukturáltabbá és számszerűsíthetőbbé teszi azokat a tényezőket, amelyek a működési költségekre és az ingatlan hosszú távú teljesítményére hatnak.

A BREEAM akkor teremti a legnagyobb értéket, ha nem csak utólagos dokumentáció

A Rossmann-projektnek talán ez a legfontosabb általánosítható tanulsága. Ha a BREEAM csak a projekt végén jelenik meg dokumentációs feladatként, a mozgástér korlátozott, a változtatások költségesebbek, egyes kreditek pedig akár el is veszhetnek. A Greenbors Consulting a fenntarthatósági és BREEAM-stratégia kialakításától kezdve a tervezői és kivitelezői egyeztetések támogatásán, valamint a dokumentáció koordinálásán át egészen a végleges tanúsítvány megszerzéséig kísérte ezt a projektet. Bizonyos értelemben arról gondoskodtunk, hogy minősítés beépüljön a beruházási döntések keretrendszerébe.

A tanácsadói munka valódi hozzáadott értéke tehát, hogy a fenntarthatósági követelményeket lefordítsa a beruházó, a tervező, a kivitelező, a tulajdonos és később az üzemeltető számára egyaránt értelmezhető döntésekké. Mindezt annak érdekében, hosszú távon is használható üzleti értéket teremtsünk ügyfelünknek.